房住不炒已成為基調，未來的房產投資將回歸居住屬性，普漲時代已經結束。未來無論是自住還是投資，購房專業化的要求越來越高，畢竟每一個購房者，都希望自己購買的房產能夠升值，最起碼不要下跌。
本文主要是從城市、板塊、項目、房源四個角度探討選籌的邏輯。
一、選城市：短期看金融，中期看土地，長期看人口。
1、 金融
（1）邏輯：金融是樓市的催化劑，金融政策越放鬆，樓市的交易越活躍，上漲的可能性越高。
（2）判斷依據：首付的比例2成和3成差別，對於經營貸的態度等，但金融的政策是隨時調整的，所以只能作為短期參考建議。
2、 土地
（1）邏輯：土地決定的是供應，一個城市的商品房供應（現有供應）或者土地供應（潛在供應）越少，樓市上漲的概率越大。
（2）判斷依據：最直觀的判斷就是開車繞城市多轉幾圈，如果空地少，基本上未來供應有限。如果有大批的空地（如天津），說明要謹慎。
還可以查下城市近三年的土地供應量及未來的預計土地供應情況；再結合城市的近兩年的商品房成交情況，判斷下去化週期。去化週期越短，越安全。
3、 人口
（1）邏輯：人口決定的是需求，人口流入意味著未來的需求是增長的，房價有上行動力。 （2）判斷依據：這個只要查下城市近幾年的人口流入流出情況即可。
二、選板塊：板塊越核心越好，但也意味著越貴。
如果無法購買在核心板塊，一定要關註三件套：學區（教育）、地鐵（交通）、商業（配套）。其中學區佔比最大，學區是硬通貨。但學區的問題在於目前各個城市都在推行教育均衡，學區的政策是隨時調整的，不建議盲目追求目前的頂級學區房。
三、選項目：先確保能交付，再看項目品質等。
（1）首選央企、大國企，其次選擇地產城投或地方性國企，這類企業交付風險最低。
（2）民企優先選擇現房。如果民企不是現房，除非價格非常便宜，能夠賭一把交付，否則不要輕易嘗試民企，尤其是三四五線城市，三四五線城市民企爛尾後盤活的難度大於一二線城市。
（3）明確以上選擇後，再看項目的類型、品質、容積率等等，多看，選一個自己喜歡的。
（4）如果是二手房，直接看小區，除了小區硬件，也要關注小區物業等軟件。
四、選房源：因人而異，
（1）從樓棟上看：一般有硬傷的樓棟價格會更低，如沿街、沿加油站、垃圾站等；有景觀資源的樓棟價格會更高，如看湖看海或者看中庭景觀。
（2）從樓層看，要么是橄欖型定價（中間樓層貴）或者金字塔型定價（樓層越高越貴）。但要注意，存在價差跳檔，如4樓和5樓的價差可能會尤其大。如果在意性價比，可以首選跳檔樓層。
（3）從朝向看：南向的房子會比其餘朝向的房子更貴。
（4）從邊戶看：一般邊套比中間套貴，東邊套比西邊套貴。
（5）從戶型看：得房率越高越好，方正戶型好，南北通透好。
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